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房企“燒錢換規模”之殤:頤和地產現金流已近枯竭

  中房報記者 苗野 | 北京報道

  11月14日,中國證監會對外公布了頤和地產信披與履約的7宗違規案例及對董事長何建梁予以警示的行政監管措施決定書。

  頤和地產在年初資管產品出現逾期后,近期再爆兩只債券全部違約,這家成立早于富力和恒大的“老牌粵系房企”現金流已近枯竭。

  黑云壓城,頤和地產危機的集中爆發并不是個案。

  11月5日,有消息稱,融信中國發行的“19融投03”“19融投04”“19融投05”私募債被納入了禁投池,評級仍為AAA。

  對此,融信中國回應稱,其“19融投03”等債券入池原因是“私募債”三個字,并未發行“19融投04”和“19融投05”私募債,傳聞信息有誤。

  “債券違約是房地產行業的大環境下行所致。銷售不暢,融資艱難,中小型房企就被洗牌了。目前的行情,讓資本市場對房企公司債的如期償付能力,變得更為謹慎。”某券商分析師表示。

  據不完全統計,今年全行業新增的175只違約債券中,房地產就有7只,涉及違約金額139億元,占比5.51%,包括頤和地產、三盛宏業、銀億股份、中弘股份、華業資本、正源地產等房地產相關上市公司。如果算上建筑部品類企業,出現債券違約的高達21只,違約總金額近500億元。

  一位房地產業內人士稱,房企的投資邏輯跟軟銀孫正義套路相似,堅持用燒錢換規模,用規模推估值。今年以來,受外部環境及內部結構性因素影響,房企債券發行難度及收益率水平呈現出明顯結構性分化,融資成本普遍在8%以上。目前債券違約集中在非主流房企,中大型房企從境內外機構的融資沒有斷,只不過今年房地產調控疊加償債高峰,已經成功發行債券的房企,也可能面臨債券出問題的壓力。甚至,會有更多像“頤和地產”一樣的房企正在變賣資產的路上。

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  債券違約潮襲來

  今年以來,金融監管機構連番表態嚴肅查處各類違規房地產融資行為。另一面,各地對房地產企業端的融資繼續呈收緊的態勢,各種通向地產融資的通道相繼被切斷,使得房地產企業端的融資難度進一步增加。

  11月11日,央行發布數據顯示,2019年10月,社會融資規模增量為6189億元,比上年同期少1185億元,增量較今年9月的16900億元明顯降低。人民幣貸款增加6613億元,同比少增357億元。

  在金融去杠桿的局勢之下,“錢荒”之勢波浪式撲面而來。與此同時,債券違約頻現。

  在4月被曝出旗下“卓異3號”和“中江金龍86號”兩只資管產品出現逾期后,頤和地產近期未能按時償付“17頤和01”和“17頤和04”的債券利息及本金,已構成實質違約。

  11月5日,三盛宏業因涉及交叉違約條款被中誠信托查封旗下資產,并宣布該信托計劃提前結束,要求三盛宏業提前償還信托計劃貸款資金。三盛宏業危機事件早已刷爆朋友圈,被曝員工討債上門、甩賣總部大樓、全國項目大面積停工,迫不得已,董事長陳建銘出面調節,卻被逼當眾落淚。

  在此之前,五礦信托公告,截至兌付日140萬張“16正源03”私募債未收到本息,“16正源03”發行人為正源地產,發行規模20億元,2015正源地產獲準非公開發行上述20億元私募債。同一年公司還被獲準公開發行40億元的公司債券,用于償還26.829億元銀行貸款和補充流動資金。

  天風證券固定收益首席分析師孫彬彬認為,現在涉及違約或嚴重流動性困難的房企以小型房企為主,且這些企業多在業務擴張或管理上存在一定的問題。從財務數據上看,財務費用率快速上升、籌資現金流惡化、現金短債比快速下降是房企違約前比較常見的現象。高杠桿是違約房企比較一致的財務特征,多數違約房企的凈負債率在100%以上。從樣本房企來看,普遍的現金短債覆蓋比較低,且與經營性現金流一樣,在違約或危機發生前快速下滑。

  11月7日,海航董事長陳峰在接受媒體采訪時對“16海航02”私募債兌付問題回應稱正在解決之中。“我理解,私募債的這些機構,他們也有壓力。私募我們可以幾種方式解決,可以展期,也可以以股抵債、以資抵債等各種形式。我希望大家通過市場行為協商的辦法解決。應該說大家好的時候互為依存,我們遇到困難的時候,給我們點時間,維持我們長期合作的這種關系。”陳峰說。

  業內人士認為,去通道化是大趨勢,過去高度依賴高成本的非標融資和私募、信托等通道產品的房企會面臨較大的問題。隨著融資成本的不斷提升,在還債“雙高峰”與融資渠道“多重封堵”的壓力下,房地產行業的再一次洗牌在即。

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  自找的危局與自我拯救

  當前,為獲得更充足的錢糧,房企們不僅要在銷售市場上搶份額,還要同時著力在資本市場“搶錢”,“現金流”已成為橫在房企規模與野心上不可跨越的“劫數”。

  截至2019年11月15日,涉及債券違約的發債房企主體有國購投資、銀億股份、中弘控股、華業資本、頤和地產、三盛宏業等,涉及的債券違約規模達到125.6億元。違約債券數量最多的是國購投資,共10只債券違約,涉及違約的債券本金規模達47.9億元。

  另據人民法院網站消息,截至10月27日,宣告破產的房企已經增加到408家,其中不只有中小房企,也包括過去經營良好、有著一定規模的房企。早在今年6月,銀億股份因為債務違約,已向寧波法院申請破產重整。這家房企顛峰時在2016年銷售收入達652億元,總資產接近800億元。

  “盡力了。”*ST華業(維權)總經理鐘欣面對該股連續19個交易日股價低于每股1元的命運只說了這三個字。11月11日,*ST華業以跌停價每股0.9元收盤,至此已連續19個交易日股價低于1元,幾無可能逃脫“面值退市”的命運。

  去年9月,*ST華業披露其應收賬款投資業務出現逾期,此事隨后演變為涉及金額高達百億元的詐騙案件。“17華業資本CP001”“ 16華業02”構成實質性違約;“15華業債”“15華資債”經與債券持有人協商,將債務進行展期。今年7月1日,*ST華業因“涉嫌信息披露違法違規”被證監會立案調查。為了挽救旋渦中的*ST華業,*ST華業董事會在8月審議通過了向法院申請破產和解的議案。不過,該破產和解計劃之后未有實質性進展。截至三季度末,*ST華業歸屬上市公司股東的凈資產為負48.20億元。

  同策研究院首席分析師張宏偉分析認為,調控收緊,首先對房企周轉速度產生影響,比如過去有不少房企,以收并購方式拿的地塊存在問題,在處理上沒有過去順暢;其次房屋銷售速度下滑,導致房企無法維持現有的運營狀況。中小房企融資困境是目前業內亟待解決的普遍問題。

  今年以來,房企資金鏈緊張的傳聞一直不絕于耳。

  佳源國際自年初股價閃崩,暴跌80%,263.15億港元市值人間蒸發后,股價自此一蹶不振,截至10月30日收盤,佳源國際股價為3.15港元,再無過往雄風。近期,一筆一年期分多期到位的有關地產板塊信托更是疑似資金吃緊,佳源國際靠信托過橋。

  10月25日,國通信托官網公告稱,東興613號佳源兩岸新天地項目特定資產收益權集合資金信托計劃,第8期已募集完畢,募集規模為700萬元。據了解,該筆信托總募資2.4億元,期限12個月,預期收益率7.9%-8.3%,目前已發行到第9期。所募集的資金用于受讓蒼南國源持有“佳源·兩岸新天地項目”對應的全部收益權,最終用于標的項目的開發建設。佳源國際掌門人沈玉興為蒼南國源回購標的項目收益權,提供連帶責任擔保,同時將位于杭州市拱墅區中心的現房作為抵押。

  問題就出在佳源兩岸新天地的銷售恐會陷入困局。因將規劃用途為辦公性質的房屋以公寓名義進行出售,蒼南縣市場監管部門已對佳源兩岸新天地虛假宣傳案件立案調查。

  中國企業資本聯盟副理事長柏文喜認為,該筆信托計劃僅為一年期,只能是過渡性資金。信托規模本身并不大,并且分很多期募集,說明佳源國際特別缺錢。另有市場人士指出,“佳源兩岸新天地違規銷售,就是為了能盡快回款。”

  閩系房企福晟近段時間也是多事之秋,身陷裁員、資金偏緊等多個傳聞中。盡管其發布回應稱,目前集團處于正常經營中,但融資不暢和大本營福州銷售緩慢是主要原因。

  不獨上述這些企業,普遍缺錢是今年房地產行業的“新常態”,由此形成了小開發商融資難導致資金鏈斷裂,老板跑路及工程爛尾等事件層出不窮。在“差錢”的現狀下導致當下的房企普遍采用負債方式籌措資金,且資產負債率普遍偏高,有的高達90%。對于玩慣了“債務游戲”的地產業來說,“大空頭”威脅將會長期高懸于頭頂,降臨只是時間問題,安全落地至關重要。

責任編輯:張恒星 SF142

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